Как продать недвижимость с обременением: пошаговый разбор

Продажа квартиры с обременением — задача не из простых, но вполне решаемая. Главное — понимать, что это не приговор, а просто чуть более сложный процесс реализации. В этой статье разберём, как действовать, если вы решили продать квартиру, находящуюся в ипотеке или залоге.

Обременение — это ограничение, наложенное на вашу квартиру. Оно не позволяет свободно распоряжаться недвижимостью до тех пор, пока не будут выполнены определённые условия.
Чаще всего речь идёт о:

• Ипотеке — когда квартира в залоге у банка до полной выплаты кредита;
• Залоге — например, когда квартира передана под обеспечение займа у частного инвестора или другого юридического лица.

Убедитесь, что знаете:

• остаток долга по ипотеке / займу;
• условия досрочного погашения, сроки снятия обременения;
• кто является залогодержателем (банк, МФО, частное лицо);
• какие документы потребуются от них, наличие закладной и сроки ее получения.

Иногда уже на этом этапе становится понятно, какой путь продажи будет оптимален — с погашением долга до сделки или одновременно с ней.

Многие покупатели боятся квартир с обременением, считая их «проблемными». Однако на рынке хватает тех, кто готов на такие сделки, особенно если:

• цена привлекательная;
• процесс юридически прозрачен;
• есть сопровождение от опытного агентства.

Бывают такие случаи, когда покупатель готов купить квартиру с обременением, но не может, потому что у него ипотека и его банк-кредитор такую сделку провести не разрешает.

Существует два основных варианта:

Вариант 1. Закрытие обременения до сделки
Вы или покупатель погашаете долг до подписания договора купли-продажи. После снятия обременения проходит регистрация сделки. Это просто, но требует свободных средств.

Мы в БЕСТ-Недвижимость помогаем закрыть вопрос с обременением еще до нахождения покупателя и продавать квартиру свободной. Тем самым мы расширяем круг потенциальных покупателей на вашу квартиру.

Вариант 2. Погашение долга в рамках сделки деньгами Покупателя
Самый популярный вариант, но далеко не всегда возможный. Деньги от покупателя распределяются следующим образом:

• часть — на закрытие долга в банке;
• остаток — продавцу после регистрации сделки.

Для этого важно грамотно составить договор и обеспечить прозрачность для всех сторон.

Без этого не обойтись. Особенно если это банк — он должен дать официальное разрешение на продажу квартиры. Обычно банки идут навстречу, если вы уже нашли покупателя и обговорили способ погашения задолженности.

Никаких рисков — только проверенные схемы:

• проверка всех участников сделки;
• фиксация взаиморасчётов;
• использование аккредитива или ячейки;
• регистрация снятия обременения в Росреестре.

Недавно к нам обратился клиент, который хотел срочно продать квартиру в ипотеке — нужно было закрыть долг и уехать за границу. Банк запросил 2,7 млн рублей для закрытия кредита. Мы нашли покупателя за 5,2 млн, подготовили сделку с использованием аккредитива: сначала банк получил свою сумму, затем — бывший собственник свою. Сделка прошла за 6 рабочих дней, обременение сняли уже на следующий.

Продажа квартиры с обременением — это не страшно, если рядом есть те, кто понимает процесс до мелочей. Мы в БЕСТ-Недвижимость сопровождаем такие сделки под ключ: от оценки ситуации до регистрации перехода права.

Оставьте заявку, и мы поможем вам разобраться с обременением, подобрать стратегию и выйти на сделку без риска и потерь.