Как избежать рисков при продаже квартиры: советы юристов

Продажа квартиры — это не просто подписание договора. Это юридически значимая сделка с крупной суммой и высокой ответственностью. Ошибки могут обернуться потерей денег, проблемами с регистрацией или даже лишением недвижимости. Вместе с юристами агентства «БЕСТ-Недвижимость» разбираемся, как избежать рисков при продаже квартиры — шаг за шагом.

Убедитесь в юридической чистоте квартиры

Проверьте:

• историю переходов права;
• нет ли обременений или судебных споров;
• участвуют ли несовершеннолетние;
• корректность правоустанавливающих документов.

Особое внимание — если в истории были: наследство, разводы, доли в собственности.

Осторожно с доверенностями
Если продавец действует через представителя — обязательно:

• проверьте срок действия и полномочия доверенности;
• убедитесь в действительности через реестр ФНП;
• главное: проверьте, жив ли доверитель. После смерти доверителя доверенность теряет силу, но автоматически не отзывается.

Кейс:
К нам поступил клиент, у которого сделка уже была назначена. Требовалось юридическое сопровождение. Проверка показала, что доверитель умер спустя несколько дней после выдачи доверенности. При этом нотариус доверенность не отозвал. Сделку остановили — иначе ее бы признали недействительной.

Уточните статус валютного резидента

Важно различать:

• налоговый нерезидент (не живёт в РФ более 183 дней в году) — проблем нет, сделка возможна;
• не валютный резидент РФ (нет постоянного проживания и расчётного счёта в РФ) — это уже риск.

Если покупатель — не валютный резидент:

• расчёты наличными запрещены законом;
• возможны сложности с зачислением денег;
• банки, нотариусы и регистраторы могут отказаться сопровождать сделку;
• при проверке возможны блокировки операций и претензии со стороны валютного контроля.

Решение:

• Уточните, есть ли у покупателя гражданство РФ, ВНЖ, регистрация и российский банковский счёт.
• Используйте аккредитив или безналичный перевод через Российский банк.

Только письменные договорённости
Аванс, задаток, бронь — всё должно быть оформлено письменно, с подписями сторон. Укажите:

• сумму;
• сроки выхода на сделку;
• условия возврата или удержания.

Распространённая ошибка:

• передача денег «на карту» без расписки. В случае спора такие платежи не докажут договорённость.

Осторожно с завышением цены в договоре
Иногда покупатель (особенно при ипотеке) просит указать в договоре сумму выше реальной. Это опасно:

• если покупатель станет банкротом, в суде вам могут вернуть только сумму, указанную в договоре;
• завышение — это нарушение, которое может быть расценено как пособничество в мошеннической схеме.

Важно:

• риски при занижении — в основном для покупателя, а вот завышение опасно именно для продавца.

Безопасные расчёты
Используйте:

• банковскую ячейку;
• аккредитив;
• безналичный расчёт с фиксацией в договоре.

Никаких передач наличных «в машине» или в конверте на сделке.

Контроль регистрации
После подписания договора — получите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что право собственности перешло, а ваше прекратилось.

Снимите всех с регистрационного учёта
Особенно — несовершеннолетних. Сделка с зарегистрированными детьми без согласия органов опеки может быть признана недействительной.

Рассчитайте налог заранее
Если вы владели квартирой менее минимального срока, или вы — налоговый нерезидент, ставка может быть не 13%, а 30%. Это нужно учитывать при расчётах.

Каждый этап сделки — от документов до расчётов — требует внимания. Даже формально «простая» продажа может обернуться серьёзной проблемой, если упустить важную деталь.

В «БЕСТ-Недвижимость» мы сопровождаем сделки под ключ:

• проверяем документы;
• консультируем по налогам;
• обеспечиваем безопасные расчёты и регистрацию.

Оставьте заявку — и наш юрист расскажет, как провести вашу сделку без риска и потерь.